自地自建土地購買篇

這邊單純分享自己找地買地參考過的資料，先說我用的客觀條件如下：

• 3-5分鐘車程有7-11、全家、全聯

• 30分鐘範圍內有爬山步道

• 地坪35坪以上，面寬6米起

• 附近建築不要3層以上

• 車到門口

• 不淹水，沒有特殊災害，非液化土壤等等–內政部的國土測繪圖資服務雲可以查到

• 周圍最好不是樹林、農地

• 土地預算ＯＯＯ內

• 附近不要有廟

• 不要太靠近火車軌

• 10-15分鐘有家樂福、大潤發

        用的網站主要是樂屋網跟591，也有去永慶體系的網站找，前期搜集資料的時候我都會先跟房仲要地號，有地號就可以去上面圖資雲設定災害潛勢圖來查是否有淹水，土石流，土壤液化，斷層等等資訊。在土地沒有這些狀況後再配合Google地圖的街景圖去看周邊的環境，計算到超商，家樂福等設施的時間，也可以初步排除附近完全不能接受的嫌惡設施，在做完前述排查程序後過關的土地再去安排實地勘查。由於自己也不懂相關法規，所以在詢問建築相關科系畢業的朋友後決定在抉擇前先找建築師去評估，這部分其實有出狀況，因為來的其實是設計師而非建築師，這點是事後才知道的。這位設計師朱先生到現在跟我們也還算配合得還可以，後來也聽朋友說真的建築師在你沒有委託前不太可能會先陪你去現場會勘，因為他們都很忙，所以後來也是將錯就錯一直到現在。

        不過有一說一，雖然他不是建築師，但是在初期給建議的時候都算中肯，特別關於建築線的提醒以及合約效力但書的建議都是很實用，我也怕自己說得不詳盡，建議有興趣的朋友可以去看陳樹村律師的相關系列影片，裡面有詳細的且專業的說明。關於建築線這個真的要小抱怨一下，一般外行人聽到建地下意識不會認為這不能蓋房子，但實際上建地必須沒有被套繪，才能指定建築線，有建築線才可以申請建照來合法施工，但是不少土地因為前面道路是私人又沒有被認定是既成道路，因此會不能指定或是要符合一些條件才可以指定，比如取得通行同意書，非既成道路後面如果要挖管線也要所有人同意，總之很麻煩。細心的房仲會提醒你，但是大部分我遇到的都沒說，我們其實也是遇到這個狀況，購買前我們提問是否為既成道路，房仲是說確認過是，但在申請的時候承辦人員說不能確認是既成道路，好險一開始有聽設計師建議在合約附加不能指定建築線則合約自始不生效力，房仲也會因合約自始無效而收不到中介費，因此也很積極配合讓交易能繼續，最終依照合約我們請求賣方去處理這個問題，經過賣方的協調後我們再去詢問建管單位承辦人員的上司，答覆說是既成道路，之前的不能確定可能是承辦在溝通上有所誤會，總之道路問題是解決了。

       套繪我們也是有遇到疑問，問題主要是在文字解讀上，當時發函給公所，公所給的答案是資料庫查無資料無法辦理，要我們去縣市政府的建管單位申請，然後我們也去建管單位申請，回覆是查無套繪資料而非沒有套匯，並且說資料庫是民國78年開始建立，尾段又說資料僅供參考用不能當作是否已申請建照之依據，可能是我比較龜毛所以看完整個覺得不妥，加上網路上有找到一篇十多年前的個案，說是原來查無套繪資料但是數年後再申請建照，結果建管單位在整理舊資料的時候找到了套繪紀錄，原本沒套繪變成被套繪，而這個案當事人發上來的公文回覆內容幾乎跟我的一樣，這次我們就直接跑到所在土地的建管單位，買賣雙方一起去詢問，最終給的答案是現在查不到就是沒有，你趕快遞文件申請建築線就沒問題，不要拖！我在那瞬間似乎明白了什麼，也接受了這個答覆。總之建築線這部分也算過一個段落，我們的土地總算是確認下來！

這邊附上文中提到原本無套繪便有套繪的他人發文：